서울과 인근 수도권 아파트에 규제가 강해지면서 주거용 오피스텔에 대한 관심이 커지고 있다. 매매가격지수 상승세 속 주요 단지를 중심으로 신고가가 속출하는 등 아파트를 대체하고 있다.

KB부동산 자료에 따르면, 지난 3월 수도권의 대형(전용면적 85㎡ 초과) 오피스텔 매매가격지수는 지난해 같은 달 대비 4.68% 오른 165.2포인트(p)를 기록했다. 2024년 10월 상승 전환 이후 18개월 연속 오름세를 유지하고 있다.

가격 상승은 중대형(60㎡초과~85㎡이하) 시장으로도 번지고 있다. 수도권 중대형 오피스텔 매매가격지수는 지난해 11월 이후 5개월 연속 상승하고 있으며, 기간 중 상승률은 0.74%에 달한다. 전년도 같은 기간(2024.11~2025.3) 기록한 상승률(-0.51%) 대비 1.25%p 오른 수치다.

곳곳에서 신고가도 나오고 있다. 목동 ‘현대하이페리온’ 전용 137㎡는 지난 3월 31억8000만원에 거래되며 종전 최고가(29억7000만원)를 2억원 이상 상회했다. 용산에서는 ‘래미안 용산더센트럴’ 77㎡가 지난 2월에 지난해 말 대비 2억5000만원 오른 15억5000만원에 거래됐고 송파구 ‘롯데캐슬골드’ 95㎡도 지난 2월 12억원 신고가를 기록했다.

이러한 배경에는 주거용 오피스텔이 아파트를 일부 대체한 것이 주효했다. 2024년 한국부동산개발협회가 발표한 ‘오피스텔 거주 및 소유 특성’ 자료에 따르면, 주택의 전반적인 만족도(4점 만점) 면에서 오피스텔(3.14점)이 아파트(3.12점)를 앞섰다.

주거환경의 만족도 격차는 더 크다. 도심 내 상업지역 일대에 공급되는 오피스텔의 특성으로 인해, 교육환경 하나를 제외한 상업시설, 대중교통, 주차시설, 도시공원 접근성에 대한 만족도는 모두 오피스텔이 높았다. 특히 상업시설 접근성 만족도(3.32점)와 대중교통 접근성 만족도(3.38점)는 모두 아파트의 만족도(상업시설 3.08점, 대중교통 3.07점)를 크게 상회했다.

고강도 규제에 따른 반사이익도 크다. 아파트는 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역·토지거래허가구역으로 지정되고, 담보인정비율(LTV) 40% 축소와 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 적용되면서 매수 문턱이 크게 높아졌다.

반면 오피스텔은 비주택으로 분류돼 청약 시 실거주 의무도 없고, LTV도 70%가 적용된다. 기존 단지를 매매할 때도 자금조달계획을 내지 않아도 되고, 기존 주택을 처분하지 않아도 된다. 토지거래허가제 대상도 아니다.

동시에 전문가들은 그간 저평가됐던 주거용 오피스텔이 핵심지를 중심으로 가치를 인정받기 시작했다고 진단했다.

부동산업계 관계자는 "상급지를 중심으로 주거용 오피스텔이 단순 대체재를 넘어 그 자체로 경쟁력 있는 이른바 똘똘한 한채로 평가받는 흐름도 나타나고 있다"며, "양질의 주거용 오피스텔 공급 확대가 주택시장 전반의 수급 안정에 기여하는 한 축이 될 수 있을 것"이라고 말했다.
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