#e편한세상연산더퍼스트 가야역 양우내안애 #서면비스타동원 #포레나부산초읍 #힐스테이트연산 #대연양우내안애더퍼스트 #부산부동산 #부동산공부 #임장기 #모의투자 ​1. 단지분석에 앞서 모든분석은 부린이의 시선입니다. 2. 개인적인 소견이니 단지에대한 계획적인 폄하나 평가절하의 의도가 없습니다.​미션단지목록미션단지목록1.대상단지 및 사전정보1-1) e편한세상연산더퍼스트 (브역​대신평초)연산역 인근 풍부한 상권지에 위치한 연산더퍼스트는 4억후반대에서 출발하여 최고점으로 8.5억을 기록한 후 금리상승기와 부동산심리,정책을 통한 냉각기를 거치며 -40%가량의 하락을 겪고 저점대비 10%이상 상승하고있는 모습을 보여주고 있다. 많은 상승이 있었던 만큼 하방도 열려있었다고는 생각되나 부산 평균적인 아파트 하락폭이 30%정도수준이기에 투자자들이 많이 진입된 투기성이 다소 있었던 단지라 추측할 수 있다.e편한세상연산더퍼스트 가격흐름아래 연산자이에서 엿볼 수 있듯이 연산자이의 경우 -33%하락폭을 겪은 후 완만한 상승을 하고있는 모습에서 e편한세상연산더퍼스트의 하락폭이 비교적 가속화 되었음을 알 수 있다. 또한 절대가격적으로 8억중반, 7억중반으로 각각 기록된 상태에서 가격거품이 빠진 후 1억가까운 가격차이에서 동일한 가격이 된모습에서도 상대적으로 미션대상단지의 과하락된 모습을 알 수 있다. 대단지 브랜드 아파트 준신축 &gt소중규모 브랜드 신축 주상복합 인근 단지인 연산자이의 가격흐름연산더퍼스트와 연산자이는 60%전후의 전세가율을 기록하고있는 상태이고 전세/매매가는 연식요인때문에 연산자이가 약세를보이나 갭차이는 2억초반전후로 동일하고 전세물량또한 연산자이가 세대수대비 훨씬 적은 수준을 기록하고있기에 실거주 관점에서 대단지를 선호하고있는 성향을 알 수 있다 판단된다.e편한세상연산더퍼스트와 연산자이의 잔여매물학군적으로 e편한세상연산더퍼스트는 연서초등학교와 매우가까운 구조로 거리상으로는 초품아로 볼 법하나, 많은 교통량을 가진 대로를 건너야하는 리스크가 있어 초품아에대한 의견이 다양할 것으로 판단된다. 최인근 중학등교루트상 연산중학교가 위치하고있는데, 연산중은 76%의 학업성취도를 가지며 차선의 연제중학교역시도 80%를 겨우 준수하는 상태라 중학학군적으로 인근 중학교의 학업수준이 아쉬운 것으로 판단된다.초등학교 등교루트 및 인근 중학학군 학업성취도인근인프라에 사설 학원가들이 위치해있지 않아 학업적으로는 큰 메리트가없는 연산e편한세상 더퍼스트이지만 사직동 최대 학원인프라에 대중교통 접근성은 우수한 편으로 판단된다. 그렇다 하더라도 타지역으로 진출이 필요한 상태이다.사직동 학원가접근루트 및 소요시간, 학원가형성모습e편한세상더퍼스트는 연산역 인근 최대상군지 속에 위치해있음을 알 수 있는데, 이곳은 각종선호 프랜차이즈 상권을 비롯하여 생활편의상권이 가득히 위치해있어 생활편의성이 매우 뛰어남을 알 수 있다. 다만, 해당 상권내 유해상권이 많이 위치해 있는점을 고려해야만 하는 단점이 공존한다.e편한세상연산더퍼스트 인근상권현황e편한세상연산 더퍼스트는 총 6개의 타입으로 이루어져있고 B,C,F 세가지 타입이 4BAY 판상형으로 이루어져있고 나머지는 타워형으로 이루어져있음을 알 수 있다.각 타입별 구조모습해당 판상타입의 동배치현황을 볼 때, 102동,103동의 남동향 B타입이나 102동의 남서향 C타입 고층정도가 로열로 판단되며 F타입의 103동 남서향의 경우 좁은단지내 건물뷰로 시야와 일조가 다소 막히는 형태이기 때문에 상품성이 떨어진다고 판단된다.B,C,F 타입의 동배치현황우선부산 전체공급상황을 본다면 22년 23년도 과공급에 이어 24년을 앞두고 있는 상태에서 원도심의 공급이 급격하게 줄어드는 형국으로 보여진다. 다만 23년도까지의 공급흐름이 적정수요이상으로 꾸준하게 공급되었고 유동성흡수/금리인상기에 부동산정책완화에 제동이 걸리며 선별적인 가격회복과 양극화가 보여지는 시장이라 판단 할 수 있다. 부산전체 공급현황e편한세상연산더퍼스트의 소속구인 연제구의 흐름을 본다면 메가급단지인 레이카운티의 공급물량이 눈에 보이고있지만, 사직롯데캐슬의 상승세가 비교적 꺾이지않고 10억까지 바짝 회복된 흐름을 보여주고있고 인접한 동래구 KCC스위첸, 아시아드 코오롱하늘채 역시도 회복흐름을 잘 가져가고있는 상태이다. 이는 레이카운티 조합원과 시공사와의 소송상황에서 입주가 안되고있어 매물화 되는 물량이 생각만큼 나오지않고 전세가가 유지되고 있는 흐름에도 영향을 받는 것이 아닌가 추측해본다.예상보다 레이카운티 공급물량에 대한 파급효과가 크지는 않다고 판단되는가운데, 해당미션단지는 양극화, 상품성차별화 측면에서 회복이 더디다 판단된다.​연제구 공급흐름2024년도에는 동래구의 래미안포레스티지 공급이 예정되어있는 상태이지만 연제구와 금정구의 공급이 없고 부산진구의 공급외에 부산원도심 공급이 급격하게 줄어들기 때문에 분산효과가 어느정도 발휘될 것으로 보여진다. 따라서 2023년도의 레이카운티 입주가 마무리되는 2024년 상반기부터는 수급적인 상황이 투자하기에 점차 좋아질 것으로 판단된다.동래구 공급현황다만 인접지역인 부산진구의 수급상 2025년까지도 과공급이 이어지기에 리스크는 있는데, 2024년도 부산진구의 공급지들이 양정자이더샵을 제외하고는 대부분 비역세권으로 분류되어있어서 실거주와 상품성측면에서 비교우위 가치를 가질 것으로 판단된다.부산진구 공급현황부산의 인허가와 착공 측면에서 보았을 때, 20년도까지 이어진 부산 착공물량이 23년도까지의 적정수요를 웃도는 공급으로 환원되었고, 19년도부터의 급격한 인허가 물량의 감소로 인하여 입주물량이 감소하는 형태이다. 하지만 가야역 양우내안애 22년도의 인허가 물량증가는 27~28년도 전후의 공급물량과 24년~25년도의 착공물량을 자극할 수 있어 해당시점에 대한 대비책이 필요해 보인다. 따라 지표상으로 아직 반등전인 미션단지의 수급적 투자여건은 비교적 양호해 보인다고 판단된다.부산공급물량과 인허가​1-2) 대연양우내안애더퍼스트(브역대신평초)대연디아이엘이 들어설 부지 앞에는 신축 500여세대 아파트가 있는데 양우내안애퍼스트이다. 해당 단지는 22년도 입주된 2년차 아파트로 24년도 비과세를 앞두고 급락한 이후 회복을 가져가고있는 상태이다.최고가격 -36%가 넘는흐름을 통해 최저가 4억초중반대를기록한 후 5억대까지 회복한 상태로 저점대비 16%정도를 회복하였다. 분양권 6.9억 정도의 최고가를 기록한 후 -40%가까운 하락을 거쳤으니 역시 부산 평균하락폭 대비 과하락된 측면이 있다 판단된다. 바꿔말하면 상승기에는 투기적인 요소가 다소 있었다 보여진다.양우내안애퍼스트 가격흐름대연롯데캐슬레전드와 비교한다면 유사한 하락세를거친 후 15%가까운 회복세를 저점대비 보이고 있으니 리딩단지대비 시세가 잘 형성되었다고 판단된다.레전드 가격흐름브랜드는 아니지만 신축가치가 살아있고 지게골과 못골사이의 대남라인 학원가 및 서면까지도 진출용이한 지역에 위치한 특성을 바탕으로 3억중반대의 전세가격을 유지하고있으며 실거래 평균가격을 바탕으로 70%를 상회하는 전세가율을 기록하고있다. 다만 호가적인 측면으로는 5억중후반대의 매매가를 바탕으로 63%정도의 전세가율을 기록하고있는 상태이고 투자금2억 정도선에서 줄다리기가 필요할 것으로 판단된다. 다만 3억중반대 전세가격이면 12월 입주이며 선호입지인 더비치 푸르지오써밋 입주장 전세가격도 4억정도로 비벼볼만한 상태이기때문에 입지대비 5천만원정도 아래인지라 싼 전세가는 아니라 판단되고 오히려 입주장 겪고있는 푸르지오 클라센트의 경우에는 3억선에서 33평전세매물이 형성되어있는 상태이기 때문에 대안이 많다는 리스크가 존재한다.대연양우내안애 실거래 매전갭 흐름과 호가대연동 지게골, 못골입지 내에서는 디아이엘>인피니엘>레전드>힐스대연센트럴>클라센트>우암1(두산위브오션시티)>양우내안애 정도로 매물대가격/분양가를 고려하여 매매물건 가격들이 형성되어있는 것으로 파악된다. 결국 상기단지중 국평 5억대는 양우내안애밖에없고 입지대비 5억초반대 신축이라는 절대가격적 매리트를 통해 경기불황속에 수요가 어느정도 꾸준히 확보되지 않을까 판단된다.​미션단지는 연포초등학교로 배정받는데 도보 15분권으로 초품아는 아닌모습이고 중학교역시 가까운 등교루트는 아니나 단지에서 제일인접한 해연중 대연중 문현여중을 기준으로 학업성취도는 85%안팤으로 준수한 편이다.연포초등학교 등교루트사설학원가는 대연역과 못골시장인근으로, DTD 20분정도면 도달가능한 것으로 파악된다. 또한 남천역인근 최대학원가 이용에도 시간적차이가 거의없는 접근성을 가지므로 선택적 이점이 있다 판단된다.인근 사교육학원가와 남천역학원가까지의 접근성대연양우내안애인근의 슬세권은 약한편으로서 근린상가의 역할이 매우클 수 있으나 둘다 약한 약점이 존재한다. 따라 상권적으로 매우 약한 모습을 보여주고있는 상태이다.대연양우내안애 인근 상권과 근린상가현황84A,84B,84C 타입중 C,B 타입이 모두 판상형이며 A타입의 경우 타워형임을 알 수 있다. 동배치상 앞동 남동/남서 방향으로 대각배치된 101/102/103동의 상품성이 좋아보이며 보다 못골역쪽으로 가까우며 초등 등교루트상 상대적 이점이있는 101/102동이 로열로 판단된다.구조와 동배치 현황부산남구는 2022년도 2천여세대 과공급에이어 2023년도에도 2천여세대의 과공급 물량이 있다. 2023년 e편한세상북항마린브릿지는 2026년 입주되는 우암1구역 두산위브오션시티인데 표시가 잘못된 것으로 파악된다. 2022년/2023년에는 과공급지표로 나타나지만 푸르지오 클라센트와 더비치푸르지오써밋 외에는 실효성있는 공급물량으로 보기는 어려워보이는 상태로, 2026년 우암1구역과 인피니엘입주전까지의 수급지표상으로는 양호하다 판단된다.부산남구 공급현황하지만 인접구역인 부산진구의 공급물량을 볼 때, 2022년부터2026년까지 지속된 공급이 있는데, 미션단지의 경우 해안가라인과 먼편은 아니나 진구에도 가까운 지리적 위치이고 입지적으로 뛰어나지는 않기 때문에 직간접적으로 부산진구의 공급물량에 의한 영향이 많이 갈 것으로 판단된다. 다만 지엽적인 상황을 떠나 부산전체적으로 판단해 볼때 입주물량이 지속 줄어드는 구조를 가지고있기 때문에 현재조정된 상태의 가격이나 향 후 하방성이 기대되는 금리를 고려해 볼 때 추가적인 매매/전세가 하락은 현 기조대비 하지 않지 않을까 생각된다.부산진구 및 부산전체 입주물량현황​1-3) 서면비스타동원(브역대신평초)​서면비스타동원은 23년도9월입주를 시작한 신생아급 신축인데 건축기간이었던 분양권상태에서 7억3천정도의 최고가를 기록했고 71%의 급격한 상승을 기록한 후 4억대까지 -34%의 하락을 거치며 상승분을 거의 반납한 후 23년도부터 적은 거래량이지만 입주를앞두고 거래가 조금씩 이어지며 6억 언저리까지 반등한 모습이다. 해당 가격흐름이 의미하는바는 분양가가 5억중반 안팤으로 형성되어있는 비스타동원이 금리급격인상기와 부동산 경기침체, 심리수축등의 냉각기에서 4억대의 마이너스피 거래가 있었으며 현재는 분양가에 근접하게끔 가격이 회복기조에 있는 상태라고 할 수 있다.서면비스타동원 가격흐름비스타동원이 배후에 가야기지창이 있는 상태로 구체적 계획수립이 이루어지거나 단계를밟고있는 상태는 아니지만 단지앞 경부선이 폐선되며 철로 지하화 신설구간과 합쳐지게되니 원도심과 단절화 되어있던 공간이 걷혀지며 주변환경개선과 인프라 확장성이 증가되는 호재가 있을 가야역 양우내안애 것으로 판단된다. 하지만 그럼에도 이같은 호재는 아직 확정상태가 아닌 설계용역과 계획수립단계에 있으니 2030엑스포 개최지의 부산결정이 실패된 상태에서 조금더 탄력을 받기는 어려울 것으로 판단된다. 현실적으로 거주민들이 체감하거나 확정된 시나리오가 아니기 때문에 당장 가격에 영향을 줄만한 호재는 아니라 생각된다.미확정된 호재(경부선지하화)실제로 가격에 영향을 주지못하고있는 호재라는것이 마피와 전세호가를 통해 알 수 있었으며 입지를 고려해 볼 때 5억대의 분양가 전후의 매매실거래에 대한 납득도 갔고 가격도 지금상태에서는 더 치고나가기 어려울 것으로 보여진다. 현재 매매/전세호가를고려할 때 3억전후의 투자금이 필요한점도 낮은전세가율로 이어지고 투자메리트가 다소 상실되는 결과로 나타난다 할 수 있다.서면비스타동원 매매/전세가서면 비스타동원은 가야초등학교로 배정을받고 등교거리는 도보10분권으로 먼편은 아니나 노후주택가 골목과 대로를 여러번 횡단해야하는 안전상의 리스크가 다소 존재한다. 초품아는 아닌상태이고 선호되는 환경도 아니다. 중학학군은 초인근의 등교거리가 확보된 곳은 없으며 부산개성중을 제외하고는 광무여중, 개금여중을 포함하여 여아를 육성하기 좋은 학업성취도를 보유하고있는 편이다.초등등교루트 및 중학교 학업성취도또한 사교육 학원가 측면에서 개금, 연지동쪽으로의 진출이 필요한만큼 인근 접근성 좋은 학원가가 없는 상태로 타지 진출이 필요한 상태로 보인다.인근 학원가 현황단지인근의 상권은 좋지못한 상태이다. 굴다리도 있는 상태이고 실질적으로 경부선 지하화나 폐선에따른 이전도 먼 미래의 일이고 피부로 느낄만한 호재가 아니기 때문에 단지프론트 상권이 좋아질 수 있는 상태도 아닌데 해당단지 상가활성도도 떨어지는 모습으로 확인되기 때문에 상권인프라 적으로는 아쉬움이 많다고 할 수 있다. 도보10분권의 동의대역 인근 가야상권으로 진출필요한 단점이 있다.서면비스타동원 인근 상권인프라 현황서면비스타동원은 8A, 84B 타입모두 4BAY 상품성인데 약간의 구조적차이로 인해 84A타입이 더 선호될 것으로 판단된다. 입지특성상 일조와 조망모두 막힌세대는 없어보여 평준화가 되어있어 굴다리에 가까운 102/103동이 RR로 판단된다.서면비스타동원 로열동확인2022,2023년도 모두 과공급이 있었던 부산광역시인데. 부산진구에는 2022년도 및 2023년도 모두 6~7천세대의 연간공급이 지속되고있고 또 연속적인 입주가 이어지는 상황속에서 과공급이 최대 2025년까지 이어지게끔 되어있다. 심지어 2025년에는 부산광역시 전체수요대비해서 공급물량은 적음에도 부산진구의 물량은 수요이상이기 때문에 실제 2024년 매수를가정할시에도 2년비과세를 고려할 때 2024, 2025년도 입주물량이 많은 부산진구 특성상 2027년까지도 비과세장 물량이 많을 것으로 판단되기에 투자로서의 수급상황여건은 좋지않다고 보여지나, 가격약세가 예상되는 2025년까지의 흐름속에서 오히려 실거주를위한 매수기회는 찾을수도 있을것으로 판단된다. ​부산광역시의 인허가물량 약세인 2019~2021년을 고려하고 부산광역시 입주물량을 고려할 때 2024,2025, 2026년 정도가 부산광역시 부동산 평균적인 가격상승이 예견되지만 부산진구의 누적물량은 해당시점에서도 지속되기에 평균적인 상승보다 덜 할수있다는 생각이 든다.​2022년도부터는 부산광역시의 인허가물량이 다시금 많아지기에 2024년이후의 착공물량 증가여부를 지속 확인해야할 것으로 판단된다.​1-4) 힐스테이트연산(브역대신평초)연산동 힐스테이트 연산은 최고가격 상승기에 분양권 상태로 7억후반의 가격을 기록한 후 2년차 비과세 시점이 도래한 23년도부터의 가격흐름은 -25% 정도의 하락을 기록하였고 5억대 초중반부터 6억안팤으로 거래량동반한 가격회복세에 있다고 판단할 수 있다.힐스테이트연산 가격흐름인근리딩단지인 연산롯데캐슬골드포레를 본다면 -30%이상의 하락을겪은 후 지속우상향하는 좋은 회복흐름을 보여주고있으나, 반등이후의 가격자체는 상기 힐스테이트의 하락률이 낮았던 점을 고려해 볼 때 회복세는 더디다 하더라도 시장에 맞는 가격을 형성하고있다고 판단된다.연산롯데캐슬골드포레 가격흐름현재 힐스연산은 전세가율 57% 골드포레는 매매가격회복과 전세가격 약세를 동시에 겪으며 전세가율 50% 미만을 기록하는 형태를 보여주고 있는데, 실제 전세매물 수량은 힐스연산이 조금더 많은 상태이고 전세가격자체도 호가상 유사한 가격대를 보여주고 있다고 판단할 수 있다. 유사 가격대라면 인프라와 조경, 단지내 평탄화 등 상품성이 조금더 나을 것으로 판단되는 골드포레의 우선 선택이 예상된다. 그렇다 하더라도 전세가가 비슷한 상태에서는 골드포레를 투자로서 접근하기에는 투자금이 3억이상 소요되므로 여건이 나쁘다 할 수 있다. 매매호가는 연산힐스는 6억중반대, 골드포레는 7억초중반대로 둘다 실거래가와 괴리감이 있는 상태이고 호가기준으로 본다면 두단지모두 3억~4억까지도 투자금이 드는 상태이니 갭투자로서의 메리트는 사실상 상실된다고 생각된다.종합적으로, 힐스연산의 회복세(회복률)은 상대적으로 더딘것처럼 보여지나, 절대 가격적으로 상대적 저평가가 되고있다거나 투자금이 적게들거나하는 메리트는 없어보인다 생각된다.​미션단지에서는 연미초등학교로 배정을 받기에 등교루트는 단지의 형상에서 미뤄볼 수 있듯이 빙 둘러가야하는 특성상 접근루트가 난해한 점이 보이고 초품아로 분류될순 없다. 중등학군을 가야역 양우내안애 볼 때 단지 최근거리인 연제중과 연산중의 학업성취도가 약세로 보이고 선호되는 학교로의 진출은 멀어지는 상태이다. 따라 학군적 메리트가 있어서 수요가 발생하는 단지는 아니라 판단된다.배정되는 초등/중등학교 등교루트와 학업성취도사교육인프라 측면에서 아직 연산힐스 역시도 주위 인프라가 없으며 연양라인 완공이후에 펼쳐질 미래에는 기본적으로 5천여세대 이상의 가구수에서 형성되는 수요가 있을 것으로 생각되고 연양라인 맞은편에 학원가가 형성되지 않을까 생각했을 때, DTD 20분정도의 시간적 소요가 있어 가정에 의한 접근성은 어느정도 양호해 질 수 있으나, 결정된미래가 아니다 보니 사교육 인프라적 메리트도 현재는 없어 보이는 상태이다.예상되는 학원가까지의 거리주위 생활상권인프라 측면에서는 양호한 모습을 보여주고있다. 슬세권이 앞선 e편한세상연산더퍼스트와 같이 많이 형성되어있는것은 아니지만 신축단지가 많은 연양라인은 지속 발전되고있고 근린상가활성도가 높아 적절히 주변인프라를 누릴 수 있는 환경이 조성되어있다 생각된다.e편한세상연산더퍼스트 상권인프라연산힐스는 A,B타입이 4BAY 판상형 구조를 가지고있으며 C타입이 타워형 구조를 가지고 있는 형태이다.인프라와 접근성이 좋은 1단지를 기반으로 검토해 볼 때, 102/105동의 남향 84A타입과 103동의 남향 84B타입이 로열로 판단된다.생각되는 로열동연제구는 2023년도 입주진행중인 레이카운티의 공급과더불어 2024년도에는 인접구인 동래구의 4천여세대 래미안포레스티지, 그리고 부산진구의 2025년까지의 꾸준한 과공급 모두에 영향을 받는 중심위치의 구이기 때문에 타구보다 입주물량에 영향이 많을거라 생각되는데, 미션단지가 특수성을가지고 한 분야에 특장점이 있는 단지는 현재까지 아니라 판단되기에 상대적으로 주위 공급요소에 의한 영향을 많이 받을것으로 생각한다. 부산전체적으로 보았을 때는 2024/5/6모두 공급물량이 원도심내 급격히 줄어드는 형태를 보이는 점은 좋다 판단되기에 구별공급물량을 고려 상대적 저평가가 발생할 때는 오히려 RR매수를 저렴히 할 수 있는 기회도 생기지 않을까 생각도 된다. 부산시내 인허가 착공물량에 대한 모니터링을 통해 가정하고 만일 해당단지를 매수한다면 2024년까지가 타점이 아닐까 생각된다.​1-5) 포레나부산초읍(브역대신평초)부산 진구 내에서 거래량 8위를 기록하고있는 포레나 부산 초읍의 가격흐름은 7억의 최고 가격을 기록하고 난 후 부산 평균의 하락폭인 -30%정도를 기록한 후 7%가량 거래량을 동반하여 아주 완만하게 상승하고있는 포레나 부산초읍이다.포레나부산초읍가격흐름과 거래량-30%하락정도면 충분히 많은 하락을 했다고 볼 수도 있으나, 인근 상위급지 가격을 볼 때 5억초반대의 현재가격이 시장상황을 비추어 볼 때 특별히 이질감이 없다고 판단된다.인근단지 가격흐름현재 포레나부산초읍의 매매가는 가장 높은가격에 거래되었던 105동고층기준으로도 호가 5억초반 및 전세가는 실거래 기반인 2억대후반으로, 2억 중반정도의 투자금이 있어야 하며 전세가율 50%초반대를 기록하고있는 상태이다.포레나부산초읍 매매/전세가반면 2022년도 입주로 내년 비과세장 접하게 되는 래미언어반파크는 래미안브랜드파워를 등에업고 4억정도의 전세가격을 보여주면서 인근단지임에도 훨씬높은 실거주가치를 기록하고있다. 따라 6억후반대의 실거래가를 기록하면서도 전세가율은 포레나부산초읍보다 더 높은 상황이었다. 년식,브랜드,세대수, 입지, 평지정도 평가측면에서 대부분 열세에있는 결과가 아닐까 판단된다.포레나부산초읍과 래미안어반파크 전세가 차이포레나부산초읍은 인근 연학초등학교로 등교하는 초품아 루트이다.인근 중등학군은 초연중, 동평중, 동평여자중, 초읍중, 부산진중, 서면중으로 배치되는데 초연중 외에는 학업성취도측면에서 80%전후의 수준을 보여주고있어 다소 아쉬운 수치로 판단된다.부산포레나 연희초등학교 등교루트사교육 학군은 연지초등학교 인근 일부 학원가가 형성되어있는 것으로 보여지나, 깊이가 약한 관계로 추가적인 진출이 필요할 수도 있다 판단된다. 래미안입주에 따른 점진적인 확대를 기대할 수 밖에 없다 생각된다.인근학원가 현황포레나 부산초읍 상권은 근린상가 인프라가 공실이 많고 약한상태에서 백양산 끝자락 지대를 따라 래미안과의 사이에 대로를 따라 상권이 형성된 형태이다. 따라 슬세권이 다소 약하고 인근 생활편의 상권이 근처에 부족한 편이기 때문에 다소 전세가에 영향을 주는 배경이 있다 판단된다.상권현화부산 포레나 초읍은 84A의 전통적 판상형과 전통적 타워형인 84B로 나뉘어지게 되어있는데, 구조상 84A의 선호경향이 나타날 것으로 보여지고, 기존에는 시민공원과 상대적으로 역사접근에 조금이라도 거 가깝고 학원가 근접성이 좋은 101동이 로열이 아닐까 했는데, 거래현황을 볼 때 초등근거리와 버스정류장이 공존하는 105동의 이점을 대중들이 선호함을 알 수 있었다. 거래 상위 TOP5가 모두 105동이다.포레나부산초읍 고가거래와 RR 분석​​포레나 부산초읍은 2020년도 입주에 따른 비과세장을 거쳐 시장상황에 맞는 시세를 형성할 수 있는 단지라고 보여지는데, 앞서 다루었듯이 부산광역시 전체에서 2023년 피크를 찍고 점차 입주물량이 내려오고있는 상태를 보면 향 후 가야역 양우내안애 시세상승을 쉽게 예견할 수 있겠지만 부산진구의 경우 2022년도부터 2025년까지도 지속 입주물량이 수요를 넘어서는 상태를 보여주고있고 백양산인근의 신축역시도 지속 입주 및 기입주 완료된 단지들이 많아 비과세장 또한 해당기간동안 지속이어질 것으로 판단된다. 따라 지엽적인 영향을 염두에 두었을 때 매수에 따른 수익실현시점을 단순 비과세기간으로만 볼 수 없기에 전세가율도 고려, 상대적으로 투자보다는 실거주에 따른 저가매수를 목표로 함이 바람직하다고 생각된다.부산광역시와 진구 입주물량2.임장기​2-1) 연산동 연산이편한세상더퍼스트연산역 하차 후 역사내부에는 1,3호선이 혼재되어있어서 출입구가 많고 복잡하지만 반면 교통의 요지임을 알 수 있다. 또한 물만골, 배산역 등 고도가 높거나하는 불편함은 없어 지상출입이 오래 걸리지 않는다.​12번 출구에서의 연산교차로 모습. 미남교차로와는 또 다르게, 교차로 인근에서의 상권들의 활성화율이 높고 상권이 빼곡히 들어선 모습이다. 특히 의료시설이 많은 모습.연산교차로의 모습미션단지로 접근하는 대로인근 오방맛길 쪽에는 유흥상권이 많이 형성되어있는 모습이다. 술집, 단란주점들의 비교육적 시설이 많이 있어서 단점이 존재한다.오방맛길쪽 유흥상권 형성모습동시에 스타벅스 등 선호프랜차이즈 상권이 빼곡히 공존하는 지역임을 알 수 있다. 지금까지의 경험을 토대로 생각해볼 때, 다소 유흥상권에 대한 리스크가 있더라도 부실한 생활상권보다야 인프라가 풍부한 가운데 단점이 있는것이 더 낫다고 생각된다.인근환경이곳은 대로인근의 상권들과의 연계성이 제일 큰 장점으로 보이고 평지의 편안함과 생활편의성이 돋보인다 생각된다. 사진에서보이는 101동이 초등연계성과 주출입구에는 가까우나 B,C 판상형이 없는 비선호타입이 위치하기에 로열이 아니라 판단된다.대로변에서 바라본 연산e편한세상더퍼스트연서초등학교 인근에서는 넓은 인도와 평지를 바탕으로, 정돈되어있는 거리의 느낌을 준다. 그럼에도 사교육 인프라는 없는 상태이다.연서초 인근 거리모습연산자이와 일동미라주를 배후에 두고 웰니스병원뒤쪽 상권의 모습이다. 이곳 역시도 술집 및 야간활성화 상권들이 많이 포진되어있는 모습으로 보인다. 생활편의성이 좋기는 하겠지만 주말밤이나 저녁에는 다소 소음이나 빛공해들로 생길수있는 환경으로도 판단된다.웰니스병원 배후, 미션단지 배후 상권의모습미션단지는, 출차전용 출구가 바로 이곳으로 이어지게 되어있는데 아무래도 유동인구가 많은 곳이니 사고위험이 다소 존재하는 곳이라 생각된다.출차전용출구와 커브(편리하고 술세권이많은만큼 밤에는 이곳에 유동인구가 많다)인근건물의 배치와 고도를 고려할 때 102,103동의 남동향 중층이상의 세대가 일조,조망도 원활하고 가리는 것이 없어 상품성이 확보된다고 보여지며, 102동 남서향의 경우에도 쌍용아파트에 가려지는 형국이라 손품과 같이 102/103동 남동향 중층이상이 로열로 판명된다. 단지 바로인근 유흥주점이 위치해있는 모습은 많은고민으로 이어질 것 같다.102동 남서향 방향의 환경연서초등학교 까지는 5분 남짓의 도보거리이지만, 큰 대로를 한번 건너야하는 특성상 조금의 위험요소가 있다. 그러나 워낙 근거리로 초품아로 보아도 무방할 만한 거리이다. 연서초는 조용한 주택가에 둘러 쌓여서 대로변의 분위기와는 달리 면학분위기 조성에 지장을 받지 않을 것으로 보인다.연서초등학교 인근의 환경단지내부 상품성을 살피기위해 진입했다. 단지 근린상가의 활성도는 높으나, 내부입구쪽의 상가는 임대수요가 없는 것으로 보인다(홍보도 어렵고 이용률도 저조할 것으로 생각)상가활성도의 차이단지내부는 용적률이 높고 건폐율이 높은 단지이다보니 조경이 없는 상태이고 단지내부 산책이나 육아 측면에서 단점이 있을 것으로 보이고 큰 오피스텔 같은 느낌마저 준다. 또한 동들이 모여있는 구조다 보니 해가 잘 안들고 그늘이 많이 지는 구조이다. 단지내부 조경과 상품성종합적으로, 상권인프라/생활편의성 /신축 측면의 장점을 보유하고있는 단지로, 장기적 교육관점에서 볼만한 곳은 아니라 생각되는만큼 장/단점이 뚜렸한 단지라 판단되었다.​2-2) 연산동 힐스테이트연산배산역보다 가까운 물만골 역부터 임장 시작지점인데 역사가 너무 길어서 오르락 내리락 하는데 시간이 많이 소요되는 단점이 있다.물만골 역사힐스테이트 연산으로 가는길, 대로 횡단보도를 지나 근린상가로 도달하게 된다.힐스테이트 연산으로 가는길보여지는 아파트 상가까지 도달하는데, 무만골역에서 10분정도 도보권으로 소요된다. 프랜차이즈 상권과 생활 상가들이 형성되어는 있지만 다소 연양라인 골드포레 및 더샵주변보다는 약한 모습이다.힐스테이트연산 근린상가의 모습1단지 기준, 메인정문문주까지 오르막이 형성되어있는 모습이고 대로 및 상권접근성이 뛰어난 것이 장점이다. 1단지 바로 우변에는 소규모재건축예정지인 한독아파트가 위치해있는데, 현재 시공사선정단계에 있는 상태로 재건축진행에는 상당한 시일이 걸릴 것으로 보여, 즉각적인 호재/악재로 구분하기는 어려울 것으로 보인다.힐스테이트연산 정문문주인근의 모습힐스테이트 연산 옆 한독아파트 시공사 선정단계1단지 기준, 메인정문문주까지 오르막이 형성되어있는 모습이고 대로 및 상권접근성이 뛰어난 것이 장점이다. 1단지 바로 가야역 양우내안애 우변에는 소규모재건축예정지인 한독아파트가 위치해있는데, 현재 시공사선정단계에 있는 상태로 재건축진행에는 상당한 시일이 걸릴 것으로 보여, 즉각적인 호재/악재로 구분하기는 어려울 것으로 보인다.​힐스테이트연산은 지대적 약점이 있는 단지인데, 따라 1,2 단지 이분화가 되어있는 약점이 있고 부지의 생김새가 기형적이라고 할 수 있는데, 2단지 앞 정면에서 바라본 모습으로는, 단지평탄화와 주차시설을 병행하고 상가를 만들기 위해서 지지되는 건물을 매우높이 쌓아 만든 형태를 보여준다. 고바위 지대임에따라 땅을 깎아 평탄화를 하지못하고, 파운데이션을 만들어 지대를 높이고 평탄화를 할 수 밖에 없는 구조이기 때문일 것이다. 사람들의 관점에 따라 독수리집 같은 느낌도 주는 단지의 모습이라 할 수 있다.2단지 주차타워문주와 정면에서 바라본 모습결국 가치평가를 할 때, 1단지와 2단지의 단지 이분화에 따라 1단지에 대한 수요가 상대적으로 더 선호되고 2단지는 차선책이거나 선택지에서 빠질수도 있다 판단되었다. 이러한 단지는 1단지와 2단지의 가격도 많은 차이가 나게되며 단지전체 시세 견인을 함에있어 편차가 심해 시세상승의 모멘텀이 약해질 수 있는 가능성이 많다 생각된다.​2단지앞 근린상가는 활성화되어있는 모습이지만 지대적 한계에 따라 고립된 단지처럼 생활을 해야하는 상황으로 보인다. 대중교통, 대로접근성 모두 떨어지며 고바위까지 더해진 약점이 크게 부각된다 생각된다. ​2단지 정문입구까지의 접근루트는 1단지로부터 도보 15분정도 소요되어 도보접근성이 떨어지고, 주변지대가 산으로 둘러쌓여있고 지대의 확장성이 결여된 모습으로 추가적인 인프라가 형성되기 어렵다. 뾰족한 부지의 형태이다보니 협곡같은 모습이 만들어져있다. 2단지 정문문주와 접근루트, 근린상가환경따라, 단지 우변으로는 옹벽이 만들어져 있어서 저층세대들에대한 상품성이 상대적으로 저하된다고 볼 수 있다. 2단지 내부컨디션상 201동 소형세대의 옹벽뷰가 도드라져 보인다.옹벽라인은 뾰족한 부지의 단지인 만큼 앞라인부터 동향의 세대는 옹벽과 상대적으로 이격거리를 충분히 두게끔 설계한 모습으로 보인다. 부지의 형상대비하여 동배치와 조경공간조성을 잘한것으로 보인다.힐스테이트연산 2단지 내부 상품성 확인언급한대로 205동 위로 형성되는 세대들은 부지가 꼬리쪽 대비해서 넓어지기 때문에, 조경과 세대별 상품성이 확 좋아진다. 특히, 209동 211동의 경우, 조경도 잘 조성되어있고, 공간감도 넓고 트여있으며 2단지 근린상가 접근성도 좋아 2단지 내에서는 최상위 상품성이라 할 수 있다.내부조경의 모습이어 1단지 내부상품성 확인을 위해 이동해본다.1단지로 이동하는길1단지 내부에서는 세대수가 적은마늠 조경이 좋은편은 아니며 102/103/105동의 남향 상품성이 좋다고 판단되었는데, 조망이 확보되는 중층 이상의 상품성이 차별성 있을 것으로 보여진다.1단지 내부조경상품성이어 연미초등학교로의 등교루트가 매우 고바위이고 구불구불하여 좋지않은 모습이다. 셔틀운영에 관계없이 성인걸음으로도 15분정도는 족히 소요되고 거리나 루트, 고도 모두 초품아와 거리가 멀며 단지가치평가에 영향을 크게 줄만하다. 엘리베이터나 굴다리를 거쳐 올라야 한다.연미초등학교로의 등교루트연미초등학교 가는길 모습과 연미초단지에서 향 후 형성될 것으로 보이는 사교육학군 예상지는 연양라인(골포,KCC,양정1) 쪽인데, 이마트가 있는 메인상권 거리까지의 도달시간대는 대략 20분 정도이니 다소 거리가 있는 모양새이다. 슬세권이 있긴 하지만 이쪽으로 진출이 필요하기도 하기 때문에 입지적 요소가 조금 아쉽고 애매하다 할 수 있다.연양라인 모습(미래 사교육학원가 형성?)2-3) 대연동 대연양우내안애퍼스트못골역인근 상권의모습, 아직 대연3구역 디아이엘 입주(2027년예정)까지 많은 시간이 남아 있어서 이런 근거리 인프라의 부족은 당분간 지속될 것으로 보이나 미래의 주변환경 개선과 상권 발전이라는 확정된 호재는 있다고 할 수 있다. 레전드 인근 남구청과 못골 시장 주변의 인프라와 더해져 시너지를 내고 현재 미션단지 입장에서 부족한 생활인프라에 대한 갈증을 해소해줄것으로 판단된다.못골역인근환경, 레전드와 사거리 모습못골역에서부터 미션단지로 접근하는길. 약고바위는 하지만 도보10분안에 해당하여 먼거리는 아니지만 다소 황량한 주위 환경 떄문에 대연이 아닌것만 같은 생각도 든다.못골역에서부터의 접근루트상가접근성이 떨어지고 인근 생활인프라가 없어 유동인구가 별로 없는데, 상가공실이 많은 이유가 바로 그것이라고 생각된다.상가공실환경또한 깎아지른듯한 절벽에 세워진 아파트같은 느낌이 많이 들어서 상품성 자체가 저하되는 모습이다.​외관입주민들이 지하주차장 입구는 차량통행로로 도보이동을 하게 되어있는 모습이고 상부데크로 올라오면 비교적 평범한 조경이 양호하게 꾸며져있는 모습을 볼 수 있었다.대연양우내안애 상부데크 조경단지배후에서 접근하는 루트는 주차장 건물로 바로 이어지게끔 설계되어있는 모습이 눈에띄었다. 정문과 후문으로 나뉘어진 구조로 생각하면 될것으로 판단된다. 주변에 근린상가외 추가인프라가 형성될만한 지대가 없고, 기 가야역 양우내안애 형성된 상권이 없다보니, 유동인구가 없고 부족하며, 따라 상권사업성이 부족할 것으로 예상되는 상황이니 공실이 많은 것으로 보인다.유앤공원을 목적지로 차량이동루트를 살펴본다.연포초등학교 접근성은 레전드 2단지를 경유해서 갈 때, 12~13분정도 시간이 소요되는 모습이고, 크게 멀게 느껴지지는 않는다. 10분권으로보면 무방하다. 연포초등교루트종합적으로 도로(대로)변 인프라 형성이나 확장성이 추가로 확보되지 않는이상 지대적 한계에 있는 단지이다보니 가치에 영향을 많이 받는 단지가 아닐까 생각된다. 해당 상황이 개선되기에는 2027년 대연디아이엘 입주후일 것이나, 인허가상황을 고려 입주물량이 많으면서 가치적으로는 양극화가 예상되니 투자수익을 거두기에는 현재가격에서 미지수라 생각된다. ​2-4) 당감동 서면비스타동원역과의 체감거리를 알기위해서 가야역 4분출구에서 단지까지의 거리를 확인한다. 인근환경은 대로를 기반으로 높은 옹벽을 맞은편에 두고있어 답답한 느낌도 다소 있고, 노후주택가로 둘러쌓여 있어서 거주 쾌적성이 떨어지는 모습이다.가야역인근의 환경대로 맞은편의 노후주택가와 높은 옹벽, 지대에 반하여 가야유림아파트 인도변의 상가와 프랜차이즈 상권이 잘 형성되어 있어서, 생활쾌적성이 상당히 대비되는 모습이다. 태화 유림아파트 인근 생활환경은 편리하다고 볼 수 있다. 인근상권형성의 모습단지로의 이동을 위해서 대로변으로부터 노후주택가 골목을 지나야하는데, 한밤중 통행을 하는 방향을 생각해 보았을 때는 치안상 위험해 보이는 골목이라는 생각이 든다고 할 수 있다. 최종 굴다리까지 접근환경이 스산하고 노후주택가 특성상 유동인구가 적기 때문에, 도보접근환경상 안전측면에서 좋지않은 모습이라 할 수 있다. 도보접근 시간은 지하철 역사부터 15분권내로 도달가능하다.가야대로에서 서면비스타동원접근루트손품상 이미 파악한 바와 같이, 경부선의 존재 때문에, 가야대로 인근 활성화된 생활권과 분리가 된 환경이고, 마치 분단국가를 연상케하는 모습이라고 생각되었다. 이동루트, 상권, 인근개발가능성을 모두 차단시키고 있는 상태이기 때문에, 해당 경부선의 폐선과 지하화가 미칠 영향이 지대하다고 볼 수 있다.비스타동원 거주민들도 옆단지인 벽산블루밍에와서 마트를 이용하고 장을 볼 수 밖에 없는 환경으로 보인다.미션단지와 경부선과의 관계바로옆단지인 가야벽산블루밍과 인근환경을 둘러볼 때, 미션단지를 포함 1,300 세대가 갇혀있는 지대속에서 폐쇄적인 생활을 할 수 밖에 없는 구조라고 생각된다. 폐쇄적인 지대의 한계성 배후에는 가야기지창이 위치하고있어서 추가적인 인프라가 더 들어올 수는 업ㅄ으며 비스타동원 거주민들도 옆단지인 벽산블루밍에와서 마트를 이용하고 장을 볼 수 밖에 없는 환경으로 보인다. 지대의 확장성이나 미래개발 가능부지가 없는 상태이다.비스타동원, 벽산블루밍 인근환경확인단지 뒤쪽 도로는 차량통행량도 적은 편이지만 차도 양 옆으로 인도가 나지않는 폐쇄적인 환경 때문인지 사람들이 차도를 인도처럼 산책로로 활용하고 있는 모습이었다.배후도로단지내부 접근을 위해서는 정/후문을 이용하기보다는 계단이 있는 근린상가옆 공간을 이용할 것으로 보여진다. 근린상가는 소규모로 이루어져 있지만, 사업성이 확보되지않는 곳으로 판단되었는지, 입주 2년차인 아파트임에도 부동산 하나만 덩그러니 들어와 있는 상태이다.​내부조경은 길쭉한 형태의 단지임에도 주례롯데캐슬과 같은 철도초근접의 형태가 아니었기에 그런지 조경형ㅅ성이 비교적 양호하나 가로로 긴 일자형태의 지대한계가 있기 때문에 공원화 되어있는 단지는 아니며 쾌적하고 넓은 형태는 아니라 할 수 있다. 로열은 102/103동으로 생각되는데 도보 출입구가 가깝고 굴다리가 가까운 이유라고 개인적으로 판단하였다.단지내부 조경환경가야초등학교까지 도보15분권이고 왕복 6차선 이상의 도로를 건너가야하므로 통학하기 썩 좋은 환경은 아니라 할 수 있다. 또한 단지인근 노후주택가를 거쳐야하는 리스크가 아쉬운 점이라 판단된다.가야초등학교로 향하는 길2-5) 초읍동 포레나부산초읍포레나부산초읍은 손품당시에 파악했었던 교통에 대한 약점을 체험했다. 약 15분정도의 마을버스를 타고 이동해야하는 불편함이 다소 있었다.마을버스 루트인근에 내리면 편의점과 부동산 소규모학원가가 위치하고있는 모양새이다. 해당위치에 중학생들정도의 연령대 학생들의 이동이 많았는데, 학원가가 위치한 곳으로 이동하는 방향과 맞아있었다. 생각보다 인근에 학교가 많지는 않았지만 사교육을 이용하기위한것이 아닐까 예상되었다.포레나정문인근 환경보통 정문인근 단지내부에 버스통학차량이 서는곳이 많은데, 초읍포레나의경우 단지측면출입구 인근 도로변에 설치된 것이 특이점이라 할 수 있다.버스통학차량 정류소(포레나전용)손품당시 105동이 로열인 이유가 궁금했었는데, 상가인프라, 초중근접에 111동라인대비 앞열에 위치하여 지대가 비교적 평지이고 차량출입구 또한 외부와 근접한 것이 작용한 것으로 보였다.105동 바로앞 환경근접한 연학초등학교단지북부로는 삼광사 주변 노후주택가가 많은데, 이곳은 초읍1구역으로 건축심의에 있는 구역이다. 따라 멸실에의한 호재로 작용하기에는 많은 시간이 소요될 것이기에 피부로 와닿는 호재로 보기에는 무리가 있다고 보여진다.초읍1구역단지 서편으로의 도로는 막혀있고 가야역 양우내안애 활성화가 안되어있는 모습인데, 백양산 끝자락과 맞닿아 있는 모습으로 유동인구, 개발가능부지, 차량통행 모두 안되게 되어 있어서 지대의 확장에 따른 인프라 유입 가능성이 없다.단지배후도로환경단지 서편으로는 산자락에 위치한만큼 경사가 급한 모습이 보여진다. 단지 북편/서편으로는 모두 인프라의 확장성이 없는 모습이고 유동인구, 개발가능부지, 차량통행모두 안되게 되어있어서 지대의 확장에 따른 인프라 유입가능성이 없는점이 아쉽다 할 수 있다.단지 서부환경단지 정문 문주의 모습은 심플하고 현대적이라고 생각된다.단지내부 105/106/111동을 제외하고는 모두 지상 2층에 위치한 형태로 주차건물을 파운데이션 삼아 데크가 솟아 있어며, 이분화 되어있는 모습이다. 이러한 이분화된 모습때문에 11자형의 동배치임에도 불구하고 조경이 약해지고 내부공원화나 산책로 확보등이 어렵게 된 결과를 가져왔다.단지내부환경과 이분화데크105/106동의 경우 지상1층, 앞동, 인프라, 초등, 주차출입구로 접근성을 바탕으로 고가TOP5를 모두 석권한 이유를 알 수 있었다.​상부 데크의 조경은 평범했으나, 산 끝자락 고바위와 옹벽으로 인해서 저층세대의 경우 일조측면에서 문제가 있을 것으로 느껴졌고, 그에따라 지대가 낮은 앞열역시도 남동향의 트인물건이 RR일 가능성이 높다 판단되었다. 105/106 앞열 남동향 중고층 84A 3BAY 판상이 RR 으로판단됨옹벽의 높이체감초읍동 새동한신 인근에 형성되어있는 학원가를 방문해본다. 시장골목안쪽으로도 많은 학원이 위치해있지는 않았지만 소규모 학원들이 지속적으로 입점해있어 사교육 인프라로서 활용가능한 수준이라 판단되었다.초읍동 사교육인프라종합적으로, 지대의확장성 결여에 따른 추가 개발성이 제한된점과 교통의 불편함이 따랐던 단지이고, 단지내부 데크 이분화로인한 상품성 편차가 11자형동배치에 비하여 클수밖에 없는 곳이라 판단되었다. 초품아와 신축의 상품성을 겸비하고 조용한 이점이 있다고 생각되고 현 가격에대한 이해에 도움이 된 임장이었다.​3.수익률 산정부린이 뇌피셜입니다.수익률 산정결과​3-1) e편한세상연산더퍼스트e편한세상연산더퍼스트 예상수익률e편한세상연산더퍼스트는 연산교차로에서 5분거리에있는 생활편의성과 프랜차이즈 상권/평지/초품아/신축/브랜드의 가치를 품고 좋은 입지에 있지만 5억후반대의 시세로 고점대비 -30%가량하락한 상태이다. 현재 지역대장급 리딩단지와 차별적인 가격흐름을 보여주고있는 부산부동산 상황에서 계절적비수기, 정책, 금리, 2023년도의 부산/연제구공급 상황을 고려할 때, 실거주와 투자를 동시에 고려한다면 오히려 실거주 매수고려를 하기 좋은 시점이라 보여진다. 23년도 비과세시점과 레이카운티 입주장까지 겹쳐있는 상태이기때문에 매수예상가와같이 매수가능하다면 좋은선택지가 될 것으로 판단된다.​3-2) 대연양우내안애퍼스트대연양우내안애퍼스트 예상수익률대연양우내안애퍼스트는 분양당시 원가 4억후반대의 단지였고 현재의 5억중반의 가격은 분양시점부터 보유한 사람들은 매도할 수 있는 가격대라 판단된다. 리딩단지 가격흐름과 단지임장/분석을 통해서 4억대 후반까지 현시점에서의 매수하한선을 정하고 27년도 대연디아이엘 입주시점까지 점진적인 인프라개선과 기대감반영이 된다는 가정하에 실거주기반한 매수는 좋은가격에 고려가능성이 있다 생각된다. 예상가에 매수가능하다 가정했을때에는 갭투자하기에 전세가가 3억초반정도 받쳐주는 단지이기때문에 투자금이 적은것은 매리트이다. 다만 인근환경을고려해볼때 해당지역내 전입이 꼭 필요한 전세세입자나 투자자포함 매수자로서는 금액대비 우선선택지가많아 매수판단이 선뜻 들지 않을것으로 개인적으로 판단된다.3-3) 서면비스타동원서면비스타동원 예상수익률현재 마피출현중인 서면비스타동원은 청약경쟁률이 200:1이 훌쩍넘은 단지였지만 현재 비수기/정책/금리/심리/수급상황을 고려 침체기속에서 다소 영향을 많이 받고있는 단지라 판단된다. 사전분석과 임장을 통해 폐쇄적인 주변여건과 생활환경에 대한 개선가능성이 뚜렷하지 않은 상황이 가격에 영향을 많이 줄것으로 판단되었고 향 후 비과세시점까지도 지속적인공급물량과 부산진구내 비과세물량 출범에대한 리스크가 상존하여 현재보다 추가적인 마피형성이 된다면 매수검토를 할 수 있다 판단하였다. 실질적으로 자재비/인건비 상승에따른 분양가 급증이 트렌드인데 4억대 신축매수는 쉽지않을 것으로 보여 현실성이 다소 떨어진다.​3-4) 힐스테이트연산힐스테이트연산 예상수익률힐스테이트 연산은 현재보다 미래가 더 좋아질 곳으로 판단된다. 단지에 대한 직접적인 호재보다는 연양라인 자체의 급지상승에 대한 상승분을 취할수 있을 것으로 보여지고 인접구인 부산진구 공급이 많이 있지만 해당단지들 대비 상위입지에있다 판단된다. 연양라인 여건발전에 따른 미래이점이 있을 것으로 보여지나 1, 2단지 이분화에 따른 상품성저하리스크는 존재하여 전체적으로 편차가 클 수 있는 점을고려 1단지 매수만 고려하였다. 최근의 최고가 대비하여 추가적인 상승에 대해서는 미지수라 판단이 되어 목표매매가를 산정하였다.​3-5) 포레나부산초읍포레나부산초읍 예상수익률포레나부산초읍은 사전분석시보다 실제 임장시 알게된점이 많다. 단지내 데크이분화에따른 로열 비로열 극명화 및 단지인접지역확장성에대한 고찰을 할 수 있었다. 해당 단지는 부산진구와 인접지역 유사한 입지의 대단지 공급들이 많아 특장점은 없었지만 근거리에 생각보다 생활인프라가 잘 형성되어있었다. 다만 비역세권이면서 역시 향후 2년정도까지도 지역내 공급물량이 많은점을고려 현재대비 시세상승으로 이어지기 어려울 것으로 판단하였다.​​​